[경매공부] 대항력이 있는데 법원에 배당요구를 하지 않은 임차인

마이다스는 요즘 경매공부를 진행하고 있습니다.

그날그날 공부한 내용을 정리하고 있습니다.

오늘은 

"대항력이 있는데 법원에 배당 요구를 하지 않는 임차인"

이 어떤 경우에 발생하는 지 경우의 수를 공부했습니다.

지금부터 그 8가지 경우의 수를 살펴보겠습니다.

(송사무장의 부동산 경매의 기술 책 참조)

1. 소유자, 또는 채무자가 친인척 등 특수관계자인 경우

2. 친구 집에 얹혀 사는 경우

3. 신용불량자의 경우

4. 지나치게 바빠서 배당 최고통지를 받고도 배당요구를 신청하지 못하는 경우 (특히 지방 출장이나 해외출장이 잦은 경우)

5. 부부이지만 따로 전입되어 있는 경우

6. 실제 임차인이 저가로 유찰시켜 낙찰을 노리는 경우

7. 점유자가 법률상 이해도가 낮거나 관심도가 낮아 어떻게 대응해야하는지 모르는 경우

8. 건물주에게 받을 돈이 있는 경우

위와 같은 경우 대항력 있지만 배당요구를 하지 않는 경우가 종종 생긴다고 합니다.

따라서 임장을 나가서 주변조사를 진행할 때 어떤 경우인지 체크할 필요가 있습니다.

가장 중요한 부분은 임차인이 유찰을 유도해 낙찰받고자 하는 경우가 아닌지 체크하는 부분입니다.

이 경우 골치아프게 될 수 있죠.

 

용어정리 대항력 : 임차인이 제3자에 대하여 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리. 대항력이 있는가 없는가는 소유주가 임차인을 강제로 쫓아낼 수 있는가 없는가와 직결되는 문제이므로 임대인과 임차인 모두에게 매우 중요한 사항이다. A의 주택에 B씨가 임차해 살던 중, A가 빚을 변제하지 못해 그의 주택이 경매로 나오게 되었다. B씨가 말소기준권리 (저당, 가압류, 근저당) 보다 빨리 전입신고를 하였고, 배당신고를 하지 않았다면 '대항력'이 발생하게 된다. 대항력 있는 B씨가 배당요구를 하지 않았기 때문에 남은 계약기간을 살다가 낙찰자에게 보증금을 받고 나갈 수 있다. 하지만 이 경우 만일 B씨가 말소기준권리보다 이후에 전입신고를 했다면 대항력이 없어 전세보증금을 받지 않고 쫒겨날수도 있다. 세입자의 대항력은 1. 확정일자 2. 전입신고 3. 실제거주 세 가지 조건에 의하여 발생된다.

앞으로도 공부한 내용들 꾸준히 올려보겠습니다.